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外部管理者方式
1.外部管理者方式とは
法人ではない管理組合は、管理者を選任することができ（区分所有法25条）、選任された管理者は実質的に区分所有者を代表することができます（区分所有法26条）。
管理者は区分所有者の中から選任されるのが一般的ですが、区分所有者以外の第三者（外部専門家）を管理者として選任する「外部管理者方式」も認められています。
標準管理規約（単棟型「別添１」）では外部の専門家が管理組合の運営に携わる際の基本的なパターンとして下記の三つを想定しています。
【外部管理者方式】
| ①理事・監事外部専門家型 又は理事長外部専門家型 | ②外部管理者理事会監督型 | ③外部管理者総会監督型 |
・理事会有り |
・理事会無し（総会のみ） |
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・管理者＝理事長 |
・管理者≠理事長 |
・理事長がいない |
・外部専門家は「役員」（理 事（理事長＝管理者を含む）又は監事）に就任（理事長の場合＝外部管理者方式） |
・外部専門家は役員ではない |
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・運営面の不全の改善 |
・高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズの高いマンション（大規模な新築マンションなどを中心に想定） |
・高い専門性と透明性、区分所有者の利益の保護や最大化のニーズが高いが、規模の小さいマンション |
監査との関連でいえば、「②外部管理者理事会監督型」及び「③外部管理者総会監督型」については、【規約の整備等の考え方】として「派遣元団体等による報告徴収や監査（適任者への交替も含む）又は外部監査（別の専門家の一時派遣等）の義務付けについて規定することも考えられる。」とし、特に「③外部管理者総会監督型」については、【考え方】の中で「監査法人等の外部監査を義務付ける」としてこれを図示しています。
【外部管理者総会監督型】
2.管理者管理方式
外部管理者総会監督型において管理者として就任する第三者には、実務上大きく二つのケースがあります。
一つは、マンション管理士等の外部専門家が管理者として就任するケースです。これは、マンションの高齢化に伴って、理事長の担い手確保に苦慮しているうえに、修繕積立金の値上げや滞納の回収が必要といった課題を抱えるようなマンションのケースです。この背景には管理不全マンションという住宅政策上の重要な課題があります。
もう一つは、管理会社や施工事業主が管理者として就任するケースです。これは、従前より投資用マンションやリゾートマンションなど、常時居住している区分所有者が少ないマンションでは一般的でしたが、最近では富裕層向けマンションやシニア向けマンションなどでも導入されるケースが見受けられます。この背景には、区分所有者が外国人を含む富裕層に限定され、時間的・地理的制約もあり、理事会の運営が非常に難しい一方で、「管理者報酬」というコストに対して「管理からの解放」というベネフィットのほうが大きいと考える区分所有者が大多数という実情があるものと考えられます。
このうち、マンション管理適正化法上の登録を受けた管理業者（＝管理会社）を 管理者とする方式を、「管理業者管理者方式」と言います。
3.管理業者管理者方式の課題
（国土交通省 マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインより）
＜メリット＞
- 区分所有者の負担軽減につながることがあり、管理者（役員）の担い手不足の解決策となる場合があること
- 管理業者が日々の管理事務とともに管理者業務を担う体制となり、専門的知見に基づく、機動的な業務執行が期待できる場合があること 等
＜デメリット＞
- 管理者の報酬を支払うことに伴い管理組合の支出が増大したり、管理組合と管理者との自己取引やグループ会社との間における利益相反取引を通じ、管理組合と管理者の間における利益相反が生じたりする可能性が高まること
- 必要な範囲を超えて管理者権限が強くなることで管理者に対する監督が弱まったり、管理に対する区分所有者の関心の低下につながったりするおそれがあること
- 規約の定め方によっては、理事会方式に戻すことを希望する場合に、これが困難となる可能性もあること 等