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マンション管理組合の収益事業と税務マンション管理組合と法人税

執筆者

河野 幸久

河野 幸久

マンション管理士・公認会計士・税理士
宅地建物取引士

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マンション管理組合と法人税

マンション管理組合は「法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがある」ことから、法人税法上は人格のない社団等に該当します(法人税法2条8号)。
法人税法上、人格のない社団等は公益法人と同様に、収益事業を営む場合に限り、その収益事業から生じた所得に対して課税されることになっています(法人税法3条、5条、7条)。
従って、収益事業を行わない限り、マンション管理組合が法人税を課せられることはありません。
管理組合法人についても同様です(法人税法7条、建物の区分所有等に関する法律47条13項)。

収益事業とは何か

マンション管理組合が収益事業を行うと法人税が課せられますが、では、収益事業とはどのようなものでしょうか。
法人税法では、販売業、製造業その他政令で定める事業(34業種)で、継続して事業場を設けて営まれるものを収益事業としています(法人税法2条13項)。

参考:34業種

物品販売業、不動産販売業、金銭貸付業、物品貸付業、不動産貸付業、製造業、通信業、運送業、倉庫業、請負業、印刷業、出版業、写真業、席貸業、旅館業、料理店業その他の飲食店業、周旋業、代理業、仲立業、問屋業、鉱業、土石採取業、浴場業、理容業、美容業、興行業、遊技所業、遊覧所業、医療保険業、技芸教授業、駐車場業、信用保証業、無体財産権提供業、労働者派遣業

従って、マンション管理組合の取引がこれらの34業種のいずれかに該当し、継続して行われている場合には収益事業に該当することになります。

マンション管理組合の収益事業例

では、具体的にどのような取引がマンション管理組合の収益事業に該当することになるのでしょううか。
マンション管理組合では以下のような取引を行っている場合には収益事業に該当する可能性があります(以下は例示であり、これらの取引を行っている場合でも、収益事業に該当するか否かは個別に取引内容の実態を勘案して判断する必要があります)。

不動産貸付業 携帯基地局設置収入
自動販売機設置収入
電柱設置収入
送電線下補償金収入
公衆電話設置収入
CATV設置収入
インターネット設備設置収入
製造業 太陽光発電設備による電力売却収入
物品貸付業 区分所有者以外から受領する組合備品のレンタル収入
席貸業 区分所有者以外から受領する会議室使用料収入
旅館業 区分所有者以外から受領するゲストルーム宿泊料収入
駐車場業 区分所有者以外から受領する駐車場収入
遊技所業 区分所有者以外から受領するプール・スタジオ等の使用料収入

収益事業の実務上の論点整理

上記例示に含まれる取引も含め、実務上は取扱いが不明瞭な側面がありますが、概ね以下のように整理できると思われます(以下は著者の私見であることをあらかじめお断り申し上げます)。

(実費を負担してもらっている場合)
自動販売機、公衆電話、CATV、インターネット設備等の設置に伴って発生する電気代相当額を受領している場合には、立替えた経費を精算してもらっているにすぎませんので収益事業には該当しないと思われます。

(資源回収助成金や補助金を受領している場合)
地方自治体から受領する資源回収助成金や補助金は、34業種に該当しないため、収益事業に該当しないと思われます。

(バザーによる収入がある場合)
年間2、3回程度のバザーによる収入は、継続性がないため、収益事業に該当しないと思われます。

(非常に僅少な収入の場合)
収入が非常に僅少で、常に必要経費が収入を上回ることしか想定できないような取引については、収益事業としての経済的合理性がなく、社会通念上収益事業に該当しないと思われます。

(区分所有者以外の者が利用する場合)
組合備品のレンタル収入、会議室使用料収入、ゲストルーム宿泊料収入、駐車場収入、プール・スタジオ等の使用料収入等については、区分所有者以外の外部者に自由に利用させている場合には、区分所有者が利用したことによる収入も含めてすべて収益事業とされてしまう可能性もありますので、注意が必要です。
これらの収入が収益事業に該当しないためには、最低限以下の条件を満たす必要があります。

  • 区分所有者のための共済的な事業である。
  • 当該収入は、区分所有者が共有物を特別に利用している「管理費の割増金」である。
  • 当該収入は、区分所有者に分配されず、管理費・修繕積立金に充当される。

従って、区分所有者の関係者に利用させる場合も、管理組合に対する使用料の負担義務者はあくあまで区分所有者としておく必要があります。

参照サイト:国税庁HP
団地管理組合等が行う駐車場の収益事業判定
マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(平成24年2月13日回答)

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