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【インタビュー】管理組合法人ブリリアマーレ有明様

2016/7/28

マンション管理組合 外部監査事例 ブリリアマーレ有明様

マンションの大規模化を背景にマンション管理組合の経済規模が拡大している中、外部監査導入を検討される管理組合様も多いと思われます。しかし、導入の実際について情報が少なく、どのように進めていけば良いかわからないといったお声もお聞きします。今回、そのような管理組合様へ向け、都内でも有数の大型マンションの管理組合様にお話をお聞きする機会をいただきました。

ブリリアマーレ有明様は、お台場や豊洲に近い江東区有明1丁目に建つ33階建て1085戸のマンションです。最上階の33階には本格的な25mプール、露天風呂付きのスパ、100席あるバーラウンジなど充実した共用施設を有し、共有財産も非常に充実しているマンションです。また、先進的かつユニークな取り組みを行っているマンション管理組合として、メディアでも紹介されるなど注目を浴びている管理組合様です。

本日は、当監査法人クライアントの、管理組合法人ブリリアマーレ有明 副理事長 吉原 翼様に外部監査導入の検討のきっかけから導入まで、そして導入したことで得られた効果など、具体的にお聞きすることができました。

充実した施設を誇るブリリアマーレ有明様

ブリリアマーレ有明様

フィールズ:昨今、マンション管理組合の会計監査を導入しようと考えるマンション管理組合様も増えています。しかし、まだ外部監査導入に関する情報も少ないと思います。ブリリアマーレ有明様の取り組みをご紹介することは、今まさに検討中の管理組合様に有益な情報を提供することにつながると考えています。

本日はブリリアマーレ有明様の外部監査導入について、導入前の課題や経緯、そして導入後の効果などについてお聞きできればと考えております。

早速、お話をお伺いしていきます。

ブリリアマーレ有明様は1085戸もの大型マンションであり、33階には本格的な露天風呂付きスパやトレーニングジム、25mプール、カフェなど共用施設が大変充実しておられます。こうした設備の維持と運営を考えますと組合費もかなりの額と思われます。

吉原様:はい、ブリリアマーレ有明は規模も大型ですが、有する施設は周辺を見渡しても、また日本国内においてもここまで充実した施設を備えたマンションはないのではないでしょうか。おっしゃる通り組合費は月間数千万円。それに加えて、スパなどの内部向けサービスの利用料、そして駐車場の利用料などもあります。取り扱い金額は年間で数億、修繕積立金等残高は十億を超える金額となっています。

監事の実効性と会計の透明性確保が課題

フィールズ:これほどマンションが大規模になり、管理組合の取り扱い金額が多額になると、管理組合の会計を監査する監事様のご負担も大きかったと思われます。管理組合の理事、特に監事の成り手に困りませんでしたか?

吉原様:理事、監事は基本的には輪番制ですが、ブリリアマーレ有明では理事の参加意欲・意識が高く、基本的に役割は全て立候補で決まっています。ただ、ご指摘の通り監事については責任の重さや業務負担からか、最後に決まっていたというのが実情です。

フィールズ:昨今は大規模マンションも増加してきていますが、多くのマンション管理組合では、監事様の監査が形式的になっているのが実情と思われます。ブリリアマーレ有明様の理事会においては、外部監査導入前は、監事様の監査はどのように取り組まれていたのでしょうか。

吉原様:幸運にも理事会のメンバーに税理士の方、そして私自身、公認会計士の有資格者でしたので、これまでは各々が担当していました。しかし、会計知識を持った理事や監事が常にいるわけでありませんし、実効性と継続性を考えた場合、課題がありました。

また、たとえ監事が税理士や会計士などの有資格者だとしても、内部の組合員(居住者)であるため、大規模マンションの組合員に対する説得力という意味では必ずしも十分ではなかったかもしれません。

外部監査導入で住民からの信頼も向上

フィールズ:現在、外部監査導入を検討している管理組合も多いと思います。こうした方々は外部監査導入について理事会で理解は得られるか気になる点だと思います。ブリリアマーレ有明様ではスムースに検討は進んだのでしょうか?また、実際に導入したことでどのような効果があったでしょうか?

吉原様:幸い、これらの課題認識は理事会で共有できており、すぐに理解は得られました。効果としては外部の専門家にみてもらうことで、監事の精神的負担や業務負担が減りました。何よりも理事会として1085世帯の住人に対して説得力を持てたと思いますし、住人の方々からの信頼も増したと思っています。

マンション管理組合の運営に知見を持ち、実績がある監査法人を選定

ブリリアマーレ有明様

フィールズ:外部監査導入を決めた後は、監査法人の選定になると思います。監査法人の選定においてどのような基準を持っておられましたか?またフィールズをご選択していただいた理由はどのようなことがポイントだったのでしょうか?

吉原様:まず選定においては、複数の監査法人様にお話をお聞きしました。選定基準として気をつけたのは、もちろん費用は関心が高かったのですが、費用に加えて、その監査法人がマンション管理組合の運営について知見を有しているかを確認していきました。なぜなら、同じ会計士だとしても、対象とする業務モデルや運営実態をしっかりと理解していなければ、数字の意味を理解することはできないからです。

そうした意味でマンション管理組合に特化し、豊富な知見と実績を持っていたフィールズさんは非常に信頼に足る監査法人でした。

フィールズさんとのお話では、他のマンション管理組合さんの事例から、こうした場合にはどうするのか?といった質問をしても、すぐに具体的な回答をいただけました。こうした実例に基づいた具体的な話ができる点は、他の監査法人とは明らかに違う点でした。また、マンション管理士が在籍されていることも選定理由の一つです。

フィールズ:誠に有難うございます。ブリリアマーレ有明様の取り組みを先行事例として、このインタビューが、現在外部監査導入を検討している方々への良い参考例になればと思います。

外部監査導入は管理会社との良好な関係構築にもなる

ブリリアマーレ有明様

フィールズ:外部監査を導入検討しているマンション管理組合様へ向け何かアドバイスなどありますでしょうか?

吉原様:はい、有明周辺のマンション管理組合が集まって勉強会を開いていますが、やはり外部監査導入の関心は高まっていますね。

外部監査導入を進めるにあたり重要なのは理事会や組合員の方々の理解を得ることだと思いますが、残念ながら理解されないことも多いと思います。このため導入を検討されている管理組合様においては、まずは「監事の責任の重さ」から「外部監査の必要性」を説明することが重要と思います。

また、実際に導入してよかったと思う点は、これまで述べてきた点だけでなく、他にもありました。それは管理会社との良好な関係が築けたことです。監査というとどうしても管理会社とギスギスすると思われるかもしれませんが、良い意味での緊張が生まれ、とても良い関係になっています。

フィールズ:管理組合、管理会社、監査法人と三者が独立した関係が良い緊張を生み、その関係が継続性のある信頼を生むということですね。

吉原様:その通りだと思います。こうした良い緊張関係が管理組合の適切な財産管理の基礎になると考えれば、外部監査の導入コストとしての年間数十万円は決して高いものではないと思いますね。

フィールズ:本日は貴重なお話をいただけて誠に有難うございました。

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